不動産登記法とは、不動産の登記に関する法律です。不動産登記法には2つのあります。
1つ目に表示に関する登記です。
不動産の所在、地目、地積、構造、床面積など表面上不動産を特定するための登記です。
2つ目に権利に関する登記です。
不動産の抵当権など権利に変動が生じた際など内面上誰のものであるか特定するための登記です。
登記記録
登記記録とは、土地ごとまたは建物ごとに区分して表題部及び権利部の記された電磁的記録のことを言います。
表題部とは、表示に関する登記が記録される部分を指します。
権利ぶとは、甲区（所有権に関する登記）と乙区（所有権以外の権利に関する登記）が登記される部分を指します。
登記の手続き
登記の申請方法は、電子情報処理組織（パソコン）でインターネットを使用して申請する方法とと申請情報を記載した書面を提出して申請する2つの方法があります。
これらの方法で申請するためには、以下の事項が必要になります。
- 氏名または名称
- 登記の目的
- その他の登記の申請に必要な事項
登記事項は、登記官に手数料を納付することによって誰でも登記事項証明書を発行するkとができます。
登記事項証明書の申請方法は、
- 書面の提出
- 登記官の管理する入出力装置の利用
- 電子情報処理組織
この3つにより申請します。
表示部の登記
表示部の登記には第三者への対抗力はありません。
表題部の登記は、登記申請が無くても登記官の職権で登記することができます。
内容に変更があった場合
新築した建物や新たに生じた土地等を取得した場合は、所有権の取得の日から1か月以内に、表題部の登記申請をしなければなりません。
地目または地積について変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、変更があった日から1か月以内に登記申請をしなければなりません。
表題部所有者の氏名・住所について変更があったときの申請義務はありません。
建物や土地が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、滅失の日から1か月以内に登記申請をしなければなりません。
土地の分筆・合筆
土地のの数え方は一筆といいます。
分筆とは、一筆の土地を分割して、新たに数筆の土地を作り出す登記。
合筆とは、数筆の土地を合わせて新たに一筆絵の土地を作り出す登記。
合筆できる条件
合筆の登記をする条件は、
土地の所有者が同一かつ権利部に登記がされていなければなりません。
合筆ができないもの
- 複数の名義人で合筆する場合
- 地番・地目等が異なる場合
- 抵当権の登記がある場合
権利部の登記
権利に関する登記は、第三者に対抗する際の重要な事項です。
権利部には以下の物を記載します。
- 権利の主体
- 種類
- 内容
- 移転
- 変更 など
権利部に関する登記は、登記権利者と登記義務が共同で登記申請をしなければなりません。
片側だけで登記申請した場合、正しくなっていなかったら不動産を買ったものの登記ができていなくて第三者にとられたということになりかねません。
権利部の登記を単独で行える場合
- 判決による登記
- 相続・合併による登記
- 氏名等の変更による登記
- 所有権の保存の登記（はじめて登記すること）
登記手続きに必要な情報
- 申請情報
- 登記識別情報
- 登記原因証明情報
仮登記とは、
仮登記
仮登記とは、これから登記を行うつもりだが、まだ本登記ができないので順位を確保するために仮に登記することです。
仮登記には、対抗要件はありませんが、本登記をすることで仮登記した順位で本登記することができます。
仮登記ができる場面
- 権利変動がなくても、登録識別情報または第三者の許可、同意もなしくは承諾を証する情報を提供することができないような場合
- 権利変動が生じ、将来権利変動を生じさせる請求権が既に存在していて、それを保全しようとする場合
単独で仮登記できる条件
- 仮登記義務者の承諾を得るた場合
- 裁判所による処分を得た場合
仮登記から本登記
仮登記からの本登記も原則、仮登記義務者と仮登記権利者が共同で行います。
仮登記義務者が共同で登記をしてくれない場合は、判決等により単独で仮登記権利者が申請することができます。
登記上に利害関係を有する第三者がいる場合には、第三者の承諾を得て申請することができます。