対抗要件

売買契約を結んで所有権を取得した場合には、第三者に対抗するためには登記をするなど対抗要件が必要です。

契約の取消・解除の対抗関係

契約の取消後に第三者が保護されるには先に登記をしなければなりません。
詐欺や脅迫などに溶離契約した場合は、意思表示の通りに保護されます。

時効取得

時効完成後に占有者と所有者から不動産を買った買主の場合、先に登記を備えたものが取得します。
時効完成前の場合は、占有者は所有権の登記をできないため買主との対抗関係になりません。買主は、時効が完成する前までに、時効の中断をしなければ、占有者に取得されてしまいます。

相続

相続とは、相続開始の時から、被相続人の財産に属したすべての権利を承継することです。
例えば、所有権者が買主と土地の売買契約を結んでいた場合、相続人は土地を相続しますが、それと同時に買主に土地を売らなければなりません。

相続人が複数いた場合

相続人が複数いた場合は、共同相続となり、均等に人数で分割します。
相続した場合自己の持ち分は登記しなくても主張できます。
土地をそれぞれ共同でＡ・Ｂが相続した場合、ＢがＣに売却した場合、ＡとＣの共有物となります。Ｂは一つのものであっても自己持分を超えて売却することはできません。
ＡＣ間は対抗関係になりません。

遺産分割協議を行った場合

遺産分割を行った場合は、被相続人が死亡した瞬間に相続人が相続していたということになります。
遺産分割し相続人Ａが全部取得することとなったが、登記する前に相続人ＢがＣに売却した場合、先に登記したほうが所有権を取得します。

登記なしに対抗できる第三者

• 無権利者
• 不法行為者
• 不法占拠者
• 背信的悪質者

などに対しては登記をしなくても対抗できます。

まとめ

行為を行った後は、先に登記したほうが所有権を獲得します。
行為の前は微妙に違うのでしっかり覚えておきましょう。
常識的に考えて、悪っぽい人に対しては登記なしでも対抗できます。